« C’est à moi de payer, ou au propriétaire ? » On entend cette question au moins une fois par jour. Souvent au téléphone, parfois sur place, devant un chauffe-eau qui goutte dans un seau depuis deux semaines.
La réponse existe, elle est écrite dans un décret de 1987. Mais elle demande de savoir exactement ce qui est en panne, et pourquoi. C’est là que le diagnostic du plombier compte autant que la réparation.
Une panne dans un logement loué ? Appelez le 01 80 91 90 23, nous réparons et précisons l’origine de la panne sur notre compte rendu.
La règle générale en deux phrases
Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations, listées par le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives.
Le propriétaire prend en charge tout le reste, et notamment les réparations causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure, même quand elles portent sur un élément normalement entretenu par le locataire.
Autrement dit : un joint usé par l’usage, c’est le locataire. Le même robinet hors d’usage parce qu’il a trente ans, c’est le propriétaire.
Ce que le décret met à la charge du locataire
Pour la plomberie, la liste est courte et précise. Elle vise :
- les canalisations d’eau : le dégorgement, c’est-à-dire le débouchage, et le remplacement des joints et des colliers ;
- la robinetterie : le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- les chasses d’eau : le remplacement des joints, des flotteurs et des joints cloches ;
- les appareils sanitaires : le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des flexibles de douche ;
- le chauffage et l’eau chaude : le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries, et le remplacement des petites pièces des appareils à gaz ;
- les fosses septiques : la vidange.
S’y ajoute l’entretien annuel de la chaudière, à la charge de l’occupant. On en parle dans notre guide sur l’entretien du chauffe-eau et de la chaudière.
Ce qui revient au propriétaire
Tout ce qui dépasse l’entretien courant, en particulier :
- le remplacement du chauffe-eau ou de la chaudière en fin de vie ;
- le remplacement d’un robinet, d’un WC, d’un mécanisme complet usé par le temps ;
- la réparation d’une canalisation corrodée ou percée, encastrée ou non ;
- les défauts d’installation : évacuation mal pentée, absence de ventilation, raccordement non conforme ;
- les pannes dues à l’âge des équipements, même si la pièce concernée figure dans la liste du locataire.
Les cas qui font débat
C’est là que naissent les litiges, et qu’un diagnostic écrit fait la différence.
Le groupe de sécurité du chauffe-eau. Le décret ne le cite pas. Sa manœuvre régulière relève de l’entretien courant. Son remplacement se discute : s’il est simplement usé, on considère généralement qu’il revient au propriétaire ; s’il est bloqué faute d’avoir jamais été manœuvré, le bailleur peut soutenir le contraire.
Le détartrage du chauffe-eau. Le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe » est souvent interprété comme incluant le détartrage, donc à la charge du locataire. Mais une résistance grillée sur un ballon de quinze ans relève de la vétusté.
Le débouchage. Il est à la charge du locataire, sauf si le bouchon vient de la colonne commune, d’une contre-pente, de racines ou d’une canalisation effondrée.
Et en cas de fuite ?
Deux sujets distincts.
La réparation suit la règle ci-dessus : joint ou flexible pour le locataire, canalisation vétuste pour le propriétaire.
Les dégâts causés relèvent des assurances. Le locataire doit être assuré, c’est une obligation. Qui gère le dossier et dans quel ordre est détaillé dans notre article sur le dégât des eaux entre voisins.
Et si c’est la facture d’eau qui explose à cause d’une fuite enterrée, le dispositif de plafonnement est expliqué dans l’article sur la fuite après compteur.
Dans tous les cas, la loi impose au locataire de prévenir le bailleur sans attendre de tout sinistre. Un seau sous une fuite pendant trois semaines, sans rien dire, peut transformer une réparation à la charge du propriétaire en litige sur l’aggravation des dégâts.
Qui appelle le plombier, qui paie la facture ?
En pratique, celui qui appelle paie l’intervention, puis se fait rembourser si elle ne lui incombait pas. D’où l’importance d’une facture qui ne dit pas seulement « réparation fuite », mais qui précise l’origine : usure normale, vétusté, défaut d’installation, mauvais usage.
C’est ce que nous indiquons sur nos comptes rendus. Ce n’est pas un avis juridique, c’est un constat technique, et c’est lui que le bailleur, l’agence ou l’assureur vous demanderont.
Nous sommes plombiers, pas juristes. En cas de désaccord persistant, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement les locataires comme les propriétaires, et la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Exemple d’intervention
Nanterre, appartement loué, deux pièces. La locataire appelle pour un chauffe-eau qui fuit. Elle a placé un seau dessous depuis deux semaines et prévenu l’agence, qui lui demande de faire intervenir un plombier et d’envoyer la facture.
Diagnostic sur place : cuve percée en partie basse, sur un ballon de quatorze ans. Aucune réparation possible, et aucun défaut d’entretien en cause. Notre compte rendu l’a indiqué noir sur blanc, photos à l’appui.
L’agence a validé le devis de remplacement dans la journée, à la charge du propriétaire. Pour ce type de remplacement, appareil compris, comptez entre 750 et 1 200 € selon la capacité et l’accès.
Questions fréquentes
Le remplacement du chauffe-eau est-il à la charge du locataire ? Non, sauf dégradation due à un mauvais usage. Un chauffe-eau en fin de vie est remplacé par le propriétaire.
Qui paie un WC bouché en location ? Le locataire, en principe. Sauf si le bouchon vient de la colonne de l’immeuble ou d’un défaut de l’installation.
Le propriétaire peut-il m’imposer son plombier ? Pour une réparation qui lui incombe, il peut organiser l’intervention. Pour une réparation locative, vous choisissez votre professionnel.
Et si le propriétaire ne répond pas ? Relancez par écrit, en recommandé. En cas d’urgence, faites mettre en sécurité l’installation et conservez toutes les preuves. L’ADIL vous indiquera les recours.
Une fuite sur un flexible de lave-linge, c’est pour qui ? Le lave-linge appartient au locataire en général : le flexible et ses conséquences sont pour lui et son assurance.
Une réparation dans un logement loué en Île-de-France ?
Nous intervenons pour les locataires, les propriétaires et les agences, avec un devis écrit avant toute intervention et un compte rendu qui précise l’origine de la panne. Nos techniciens se déplacent en 30 minutes, dans les Hauts-de-Seine comme partout en Île-de-France.
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